Boris Musil - realitní makléř pro K.Vary a okolí

2. 1. 2026

Stanovit správnou cenu nemovitosti je jeden z nejdůležitějších kroků při prodeji. Právě na ní záleží, zda se objeví vážní zájemci, jak rychle se nemovitost prodá a za jakých podmínek. Mnoho prodávajících se přitom řídí jen svým pocitem nebo srovnáním s okolím. Jenže realitní trh funguje jinak. A chybná cena může celý prodej výrazně zkomplikovat.

Proč je stanovení ceny nemovitosti složitější, než se na první pohled zdá

Stanovit cenu nemovitosti se může zdát jako poměrně jednoduchý úkol. Stačí se podívat na podobné nabídky v okolí, přičíst něco navíc podle stavu a hotovo. Realita je ale výrazně složitější. Nabídkové ceny totiž neříkají, za kolik se nemovitosti skutečně prodávají, a často v sobě nesou očekávání prodávajících, nikoli reálný pohled trhu. K tomu se přidává osobní vztah k nemovitosti, investovaný čas, peníze i emoce, které přirozeně ovlivňují vnímání její hodnoty.

Do výsledné ceny navíc vstupuje celá řada faktorů, které nejsou na první pohled viditelné. Technický stav nemovitosti, dispozice, orientace vůči světovým stranám, právní stav, aktuální poptávka v dané lokalitě nebo načasování prodeje. Trh se navíc neustále vyvíjí a to, co platilo před půl rokem, už dnes nemusí fungovat. Právě proto je stanovení ceny jedním z nejcitlivějších momentů celého prodeje.

Nejčastější chyby prodávajících při určování ceny a jejich důsledky

Jednou z nejčastějších chyb je snaha nastavit cenu „raději o něco výš“ s tím, že se případně časem zlevní. Tento postup ale často vede k opačnému efektu, než prodávající očekává. Nemovitost s přehnanou cenou ztrácí hned na začátku na atraktivitě, ve chvíli, kdy by o ni mohl být největší zájem. Zkušení kupující i makléři ji rychle vyhodnotí jako nadhodnocenou a jednoduše ji přeskočí. Místo vyjednávání tak přichází ticho a postupné vyčkávání, které může trvat týdny i měsíce.

Stejně rizikové je i podcenění ceny nebo její stanovování pouze podle srovnání s inzeráty na realitních portálech. Ty ale ukazují jen přání prodávajících, nikoli skutečné výsledky. Dlouhý prodej navíc vyvolává dojem, že s nemovitostí „není něco v pořádku“, což zvyšuje tlak na slevu a oslabuje vyjednávací pozici prodávajícího. Výsledkem pak často není jen zbytečně ztracený čas, ale také nižší konečná cena, než jaké bylo možné dosáhnout při správném nastavení hned na začátku.

Tržní hodnota není názor: proč rozhodují data, ne pocit

Naše pocity, zkušenosti z minulosti nebo informace od známých mohou být při určování ceny zavádějící. Realitní trh se rychle mění a každá nemovitost je jedinečnou kombinací lokality, stavu, dispozice a aktuální poptávky. To, že se podobný byt prodal před rokem za určitou částku, ještě neznamená, že stejná cena bude fungovat i dnes. Tržní hodnota se totiž neodvíjí od přání prodávajícího, ale od reálného chování kupujících v daném čase a místě.

Správné stanovení ceny proto vychází z práce s aktuálními daty, ze znalosti lokálního trhu a zkušeností z reálně uskutečněných prodejů. Důležitou roli hraje i strategie. Jinak bychom měli přistupovat k nemovitosti, u které je cílem rychlý prodej, a jinak k té, kde je prostor pro vyjednávání. Právě schopnost vyhodnotit všechny souvislosti a zvolit správný postup rozhoduje o tom, zda se nemovitost prodá za odpovídajících podmínek, nebo zda bude dlouho čekat na svého kupce.

Pokud zvažujete prodej své nemovitosti a nejste si jistí, jak cenu nastavit, využijte kontakty uvedené na tomto webu. Společně najdeme strategii, která bude přesně odpovídat vaší situaci i aktuálním podmínkám na trhu, a pomůže vám dosáhnout co nejlepšího výsledku.