Boris Musil - realitní makléř pro K.Vary a okolí

Co přináší novela zákona o DPH pro reality? Praktický průvodce změnami od 1. července 2025

Od 1. července 2025 nabývá účinnosti důležitá novela zákona o DPH, která přináší zásadní změny v oblasti prodeje nemovitostí i uplatňování DPH na stavební práce. Tyto změny zasáhnou jak developery, tak běžné majitele nemovitostí, kteří plánují prodej po kolaudaci či větší rekonstrukci. V následujícím článku vám vysvětlím, co přesně novela přináší, na co si dát pozor a jak tyto změny ovlivní váš prodej nebo koupi nemovitosti.

---

1. Zkrácení lhůty pro osvobození od DPH u nemovitostí

Jednou z nejvýraznějších změn je nová délka období, po kterém je možné prodat novostavbu bez povinnosti odvádět DPH. Dosud platilo, že po 5 letech od kolaudace (resp. podstatné změny dokončené stavby) bylo možné nemovitost prodat již bez DPH. Nově se lhůta zkracuje na pouhých 23 měsíců – tedy necelé dva roky – od kolaudace nebo podstatné změny.

• Co to znamená v praxi?
  • První prodej nemovitosti uskutečněný v době kratší než 23 měsíců od kolaudace (nebo podstatné změny) podléhá standardní sazbě DPH – aktuálně 21 %.
  • Další prodeje po uplynutí této lhůty, pokud nedojde k další podstatné změně, už jsou od DPH osvobozené.

Tato změna by měla přinést větší dynamiku na trhu a zároveň má za cíl zabránit obcházení daňových povinností u jednorázových prodejů. Na druhou stranu však výrazně mění časování a daňové plánování, ať už jste developer, investor, nebo soukromý prodejce.

---

2. Podstatná změna: Nový začátek testu

Novela zavádí významnou novinku v definici tzv. podstatné změny dokončené stavby. Pokud v průběhu vlastnictví provedete rekonstrukci nebo modernizaci, která přesáhne 30 % budoucí prodejní ceny nemovitosti, považuje se tato úprava za „podstatnou změnu“.

• Jaký to má dopad?
  • Okamžikem podstatné změny začíná běžet nová 23měsíční lhůta, po kterou je případný prodej znovu zatížen DPH.
  • Pravidlo se týká například rozsáhlých rekonstrukcí rodinných domů, přestaveb bytových jednotek či jiných investic, kdy náklady přesáhnou zmíněných 30 %.

Pro vlastníky i developery to znamená nutnost pečlivě počítat a plánovat – větší rekonstrukce mohou zásadně ovlivnit daňové zatížení při následném prodeji.

---

3. Evidence v RÚIAN a katastru: Nová pravidla pro sníženou sazbu DPH

Další zásadní změnou je zpřesnění pravidel pro uplatnění snížené sazby DPH na stavební práce a prodeje některých typů nemovitostí (zejména bytů a domů určených pro bydlení nebo sociální účely). Nově se bude posuzovat stavba podle údajů v registru územní identifikace, adres a nemovitostí (RÚIAN) a katastru nemovitostí, nikoliv pouze dle stavebního zákona, jak tomu bylo dosud.

• Co to znamená v praxi?
  • Pro uplatnění snížené sazby je klíčové, jak je stavba zapsána v RÚIAN. Pokud například stavba není vedena jako „dům určený k bydlení“, nelze na ni sníženou sazbu aplikovat, i kdyby byla reálně užívána k bydlení.
  • U sociálního bydlení se nově zavádí velikostní limity: byt max. 120 m², rodinný dům max. 350 m².

Tato úprava má zabránit nejasnostem a obcházení předpisů, ale vyžaduje zvýšenou pozornost při plánování nových projektů i při běžných rekonstrukcích.

---

4. Proč je „23měsíční test“ tak zásadní?

Nový časový „test“ má zásadní dopady na plánování prodejů a investic – pro developery, investory, ale i běžné vlastníky nemovitostí:

• Kdo prodává novostavbu (nebo po podstatné rekonstrukci) dříve než za 23 měsíců, musí počítat s povinností odvést DPH.
• Toto platí jak pro developery, tak i pro soukromé osoby, které třeba postavily dům pro vlastní potřebu a rozhodly se ho rychle prodat.
• Rekonstrukce nad 30 % hodnoty může začít běh lhůty znovu a stavbu opět „zdaňovat“, i když už byla jednou osvobozena.

Je důležité si uvědomit, že podmínky pro osvobození od DPH budou nyní přísněji vymáhány a kontrolovány, a to i na základě údajů v registru nemovitostí.

---

5. Jaké konkrétní případy novela postihuje?

Pojďme se podívat na modelové situace:

a) Prodej novostavby do 23 měsíců od kolaudace

• Majitel postaví rodinný dům, zkolauduje ho, za rok a půl jej prodá.
• Prodej podléhá DPH, kupní cena musí obsahovat daňovou složku, což může ovlivnit atraktivitu pro kupujícího i výši čistého výnosu prodávajícího.

b) Rekonstrukce nad 30 % hodnoty

• Majitel bytového domu provede rozsáhlou rekonstrukci za 35 % budoucí prodejní ceny.
• I pokud byla nemovitost původně starší a již osvobozená od DPH, po této rekonstrukci běží nových 23 měsíců, kdy je případný prodej znovu zdaněn.

c) Snížená sazba DPH a evidence v RÚIAN

• Developer prodává nově zkolaudovaný bytový dům, který má v RÚIAN špatně zapsané užití stavby.
• Nelze uplatnit sníženou sazbu DPH, protože rozhodující je zápis v registru, nikoliv stavební povolení.

---

6. Shrnutí změn v přehledné tabulce

Oblast	Původní stav	Nově od 1. 7. 2025
Osvobození od DPH	5 let od kolaudace	23 měsíců
Rekonstrukce >30 %	Nerelevantní	Spouští nový test
Snížená sazba DPH	Dle zákona/stavebního zákona	Dle evidence RÚIAN+limity
Osvobozený prodej	Po 5 letech	Po 23 měsících, 1. prodej zdaněn

---

7. Dopady na realitní praxi a doporučení

Dopad na prodávající:

• Plánujete-li prodat nemovitost krátce po kolaudaci či rozsáhlé rekonstrukci, počítejte s DPH.
• U rekonstrukcí pečlivě sledujte náklady – překročení 30% hranice znamená zahájení nové 23měsíční lhůty.

Dopad na kupující:

• U novostaveb a „čerstvě“ rekonstruovaných nemovitostí budete platit vyšší kupní cenu včetně DPH.
• Důležitá je informovanost o stavu nemovitosti a její evidenci v RÚIAN.

Doporučení:

• Před prodejem či koupí nemovitosti, a zejména při rekonstrukcích, doporučuji konzultaci s daňovým poradcem a realitním makléřem.
• Sledujte evidenci vaší nemovitosti v katastru a RÚIAN, případně ji nechte upravit dle skutečnosti, abyste předešli daňovým problémům.
• Zohledněte, že případné daňové zatížení může významně ovlivnit konečnou prodejní cenu i čistý výnos z prodeje.
• Pokud plánujete prodej, zvažte načasování transakce tak, abyste měli jistotu, že splníte podmínky pro osvobození od DPH.

---

8. Závěrem

Novela zákona o DPH účinná od 1. 7. 2025 je jednou z nejvýznamnějších změn posledních let v oblasti nemovitostí. Zkrácení lhůty pro osvobození od DPH z 5 let na 23 měsíců, nový test u podstatné rekonstrukce a důraz na evidenci stavby v RÚIAN zásadně ovlivní trh, ceny i strategii prodejců a kupujících. Nepodceňujte proto přípravu, informovanost a pečlivou konzultaci s odborníky – předejdete tak daňovým komplikacím a zajistíte si hladký průběh transakce.

Pokud máte otázky ohledně konkrétního případu, nebo se chystáte prodat či koupit nemovitost, neváhejte mě kontaktovat. Rád vám pomohu vše bezpečně a výhodně nastavit v souladu s novými pravidly.